Datele de ultimă oră ale agențiilor de profil indică îngrijorări în piața imobiliară, cu efect direct asupra locurilor de muncă, sectoarelor active ale economiei, dar și încasărilor bugetare.
Tsunami legislativ într-o industrie vitală
Astfel, conform analizei prestigioasei companii internaționale de consultanță Colliers, anul 2025 a adus o veritabilă prăbușire a vânzărilor, în vreme ce datele storia arată o continuare a îngrijorătoarei tendințe negative în luna ianuarie a acestui an.
Pentru a înțelege cauzele acestei situații, dar mai ales soluțiile posibile, am apelat la Constantin Sebeșanu, Președintele Federației Investitorilor și Dezvoltatorilor pentru o Economie Sustenabilă – FIDES.
Scăderi dramatice pentru economie
Reporter: Domnule Sebeșanu, cifrele oficiale pentru 2025 și începutul lui 2026 par să confirme cele mai negre scenarii. Cum interpretați acest declin abrupt, de 30% în 2025 și continuarea scăderii în ianuarie 2026?
Constantin Sebeșanu: Ceea ce vedem astăzi este rezultatul unei „furtuni perfecte” - cum se spune în engleză - context creat deopotrivă prin decizii fiscale și blocaje administrative.
Scăderea de 30% a tranzacțiilor în 2025 nu este doar o cifră statistică, ci dovada că modificarea regimului TVA a nimicit pur și simplu segmentul de mijloc al pieței, pentru că mulți clienți s-au aglomerat în a putea încheia tranzacții pe vechiul procent, mai mic, lăsând finalul de an cu foarte puține vânzări.
Apoi, am avertizat și la ultimul nostru interviu că, fără predictibilitate legislativă, România se va adânci în criză. Legea Nordis a lovit rapid și puternic, în primul rând în dezvoltatorii serioși, care vor să o respecte.
Iar motivul e că este inaplicabilă. Finalmente, asta înseamnă că, dincolo de problemele pentru mediul privat, Statul va încasa mult mai puține taxe, fapt cu atât mai grav în actualul context bugetar.
SPS: Ne puteți explica de ce?
CS: Să pornim de la datele oficiale.
Începutul lui 2026 ne indică o realitate dură: o scădere de 25% la nivel național a vânzărilor de unități individuale în luna ianuarie, față de anul precedent.
Totuși, nu este vorba doar de creșterea TVA, ci și de noua legislație, pornită din cazul Nordis.
Prevederile acesteia au gripat atât fluxul vânzărilor sau activitatea operațională a sectorului dezvoltărilor, cât și funcționarea instituțiilor Statului, în speță ANCPI.
Concluzia e că această industrie, care contribuie decisiv, cu toate activitățile de pe orizontală, atât la PIB, cât și la asigurarea a jumătate de milion de locuri de muncă, odată blocată, va antrena pagube uriașe la bugetul țării.
Legea Nordis și efectele ei
SPS: Totuși, cazul Nordis a fost unul de răsunet și a reclamat soluții necesare, corect?
CS: Așa este, iar noi, din partea FIDES, am susținut autoritățile în elaborarea prevederilor de prevenție împotriva oricărui abuz față de clienții finali. Am propus soluții viabile și constructive.
Cu mențiunea că scandalul de la care a pornit inițiativa viza revânzarea în sistemul de aparthotel, nicidecum de rezidențialul clasic.
În schimb, a generat efecte nocive uriașe în piață pentru jucătorii corecți.
Blocajul instituțional
SPS: Mai exact? Credeți că evoluția descendentă a industriei are legătură cu respectiva lege?
CS: Absolut! Și am să explic. Sunt mai multe categorii mari de probleme în actul normativ.
În primul rând, acesta nu distinge între subiecții de drept. Mai simplu spus, nu face diferența între cumpărătorii persoane fizice și investitorii calificați persoane juridice.
Primii necesită cu siguranță protecție sporită, majoritatea nefiind avizați în chestiuni de profil, în vreme ce a doua categorie operează în cunoștință de cauză, investindu-și banii încă din fazele de proiect, pentru a-și maximiza randamentele.
Apoi, asaltul asupra oficiilor ANCPI, pentru a implementa preapartamentările, depășește puterea de lucru a funcționarilor de acolo.
SPS: Care ar fi rezolvarea?
CS: Aici, noi vom propune introducerea noțiunii de „investitori calificați”, reprezentând firmele care desfășoară activități imobiliare în scop comercial.
Aceștia sunt afectați de lege, fără a fi fost în grupul-țintă, pentru că se îngreunează circuitul investițiilor, deși legea este și trebuie gândită în favoarea persoanelor fizice, a celor care, așa cum am spus, chiar sunt vulnerabili în fața eventualelor derapaje sau ilegalități.
Prin urmare, reglementarea trebuie dedicată cumpărătorilor particulari, nu investitorilor.
Lacune legislative extrem de periculoase
SPS: Totuși, au fost reglementate avansurile și utilizarea lor.
CS: Noi, ca organizație patronală, am încurajat de la început inițiativa legiuitorilor în acest sens. Am participat la discuții și am venit cu soluții viabile.
Deci, principial, nu avem o problemă. Însă ea apare atunci când textul legal nu clarifică suficient momentul utilizării sumelor, natura plafoanelor de 25% și 20%, cerința ștampilei "bun de plată" și posibilitatea constituirii de garanții bancare.
Toți marii jucători din piață, locali și internaționali, au dificultăți atât în relația cu băncile, cât și cu propriile departamente juridice, ca să nu mai vorbesc de notari sau consultanți financiari.
Înființarea contului escrow, protejat și dedicat, e o idee pe care am susținut-o, pentru transparență și corectitudine.
De multe ori el era impus deja când băncile finanțau proiecte.
Doar că trebuie să știm pentru ce anume se folosesc banii din el: în această industrie, „cheltuieli pentru dezvoltare” nu înseamnă doar nisip, ciment și fier-beton, ci și dobânzi bancare, arhitectură, proiectare sau avizare și autorizare de parcurs.
Lipsa acestor detalii - ele nefiind explicitate în actul normativ - conduce la blocaj, pentru că nu știm cât și pe ce putem cheltui din avansurile încasate, motiv pentru care așteptăm, iar sectorul se gripează.
Nu mai vorbesc de faptul că nu știm dacă și în ce condiții se utilizează restul de bani, 55%, despre care nici măcar nu se face vorbire.
Apoi, majoritatea proiectelor mari sunt mixte, ele includ și spații comerciale, uneori chiar și birouri, pe lângă apartamente. Însă clădirea e unică, ceea ce ne pune în imposibilitatea de repartizare a sumelor de avans.
SPS: Ce rezolvări vedeți?
CS: E nevoie de o analiză serioasă, am găsit deja deschidere din partea mai multor decidenți, sperăm să generăm un dialog cu toate părțile interesate, care să ducă la deblocarea situației, inițiind modificări absolut necesare și urgente.
Întrucât inițiativa legislativă a fost parlamentară, există dificultăți în elaborarea normelor de aplicare, de aceea ea trebuie corectată cât mai repede, pentru a putea deveni aplicabilă.
De pildă, trebuie specificat momentul de pe parcursul proiectului la care pot fi utilizate sumele încasate ca avans, la fel trebuie explicitată formula de calcul a plafoanelor maxime ce pot fi cheltuite, precum și procedura aprobării acestor cheltuielilor. În lipsa acestor clarificări, ce pot fi rapid introduse prin ordonanță de urgență, întreaga industrie va rămâne blocată, cu consecințe grave pentru România.
Cine pe cine sancționează?
SPS: Și dacă s-ar constata încălcări ale legii, ce autoritate are competența să aplice prevederile acesteia?
CS: Aici e o altă problemă majoră. Din păcate, actul normativ nu desemnează instituția abilitată pentru constatarea contravențiilor, ceea ce poate genera conflicte de competență sau lipsa oricărui control.
Adică exact opusul mizei pentru care a fost necesară legea. Mai mult, în funcție de instituția căreia te adresezi pentru clarificări, interpretările sunt diferite, la fel ca și în cazul avocaților.
SPS: Deci ce lipsește?
CS: Desemnarea expresă a autorității competente pentru constatarea contravențiilor. Altminteri, rămâne o incertitudine periculoasă, care fie nu va asigura atingerea scopului legii, fie va deschide calea abuzurilor.
La fel ca și în cazul preapartamentărilor. Iar la final, și instituțiile se vor afla în impas: pe lângă imposibilitatea implementării prevederilor de către dezvoltatori, apare și „asaltul” pe care aceștia au fost obligați să îl dea la Oficiile de Cadastru, care, în mod evident, nu pot opera atât de rapid zeci de mii de solicitări.
SPS: Vedeți vreo soluție?
CS: Și aici trebuie să vedem o clarificare precisă: consecințele modificărilor de proiect - inevitabile pe parcursul unei edificări, peste tot în lumea asta - nu sunt suficient reglementate, în special în ceea ce privește spațiile comune și mecanismul de obținere a acordului.
Dacă, din rațiuni tehnice legate de finisaje, să zicem, apare o reducere de o jumătate de metru pătrat la un hol comun, trebuie făcute acte adiționale, chiar dacă proprietatea contractată nu este afectată în vreun fel.
Gândiți-vă ce înseamnă asta la un bloc cu 50 sau 100 de apartamente, ce cheltuială de timp, resurse și energie presupune procesul, plus întârzieri și multe altele.
Riscuri majore pentru România
SPS: În încheiere, am să vă întreb direct: de ce i-ar interesa pe români acest subiect, câtă vreme industria Dumneavoastră e considerată una greu accesibilă? Sau de ce așteptați deschidere din partea autorităților?
CS: Apreciez sinceritatea întrebării și am să vă răspund foarte sincer și foarte scurt: pentru că locuirea este esențială pentru noi toți.
Apoi, pentru că acest sector antrenează, pe orizontală, o mulțime de alte industriii: proiectare, execuție, materiale de construcții, consultanță, finanțare, amenajări interioare, design, mobilier, rețele de utilități și multe altele.
În acest ecosistem integrat activează circa o jumătate de milion de români, adică peste 10% dintre angajații din mediul privat.
În fine, iar aici toți românii sunt impactați, să nu uităm că aceste investiții și toată această muncă generează venituri substanțiale pentru bugetul de Stat. Este imperativ să reparăm această lege dacă nu vrem ca România să ajungă în colaps.
SPS: Concluzii?
CS: O inițiativă bună, pe care am susținut-o de la început, riscă să distrugă cea mai importantă industrie. Cifrele înspăimântătoare pe care le vedem sunt preponderent efectul blocajului cauzat de lipsa preciziei din lege.
Mai exact, nimeni nu mai vinde, pentru că nimeni nu știe cum și în ce condiții. Iar griparea industriei afectează și investițiile viitoare, pentru că banii sunt deja blocați până la încasarea lor prin contracte de vânzare.
Comentează